物業管理行業市場調研:中海物業現漲超5% 中期股東應占溢利同比增長39.2%

• 方蔓桃 2023年8月22日 來源：百度 1152 74
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全國房地產新開工面積在2019年達到高點，然后逐年下降。房屋竣工面積2021年達到高點，2022年同比大幅下滑。這意味著，未來物業管理潛在的規模增速將全面放緩。2022年1-11月，全國房地產開發企業房屋新開工面積11.2億平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面積

中海物業發布中期業績后股價上漲5.02%，現報8.79港元，成交額2943.629萬港元。

公司發布中期業績，今年上半年中海物業實現收益71.63億港元，同比上漲23.2%;整體毛利11.47億港元，同比上漲30.8%;公司股東應占溢利7.26億港元，同比上漲39.2%。

2022年以來，物業管理行業在資本市場上走勢仍然處于下行階段，但已趨于穩定，行業的平均估值仍高于恒生指數。優秀上市公司在不利的市場環境下仍表現突出，依靠高質量增長、穩健的關聯企業和廣闊的市場前景彰顯價值。

如果你想了解物業管理行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國物業管理行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》.重點分析了我國物業管理行業將面臨的機遇與挑戰，對物業管理行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

全國房地產新開工面積在2019年達到高點，然后逐年下降。房屋竣工面積2021年達到高點，2022年同比大幅下滑。這意味著，未來物業管理潛在的規模增速將全面放緩。2022年1-11月，全國房地產開發企業房屋新開工面積11.2億平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面積5.6億平方米，同比下降19.0%。

典型頭部房企2022年供貨大幅下降，將導致相關物企2023規模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合計為1.2億平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面積也將大幅下降。意味著兩至三年后，物業公司可從地產母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。2022年，房企操盤面積TOP100為4.1億平方米，同比下降46.4%。同樣意味著，一至兩年后地產公司可交付的新房物業管理面積可能減少近一半。

物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。

物業管理被普遍稱為房地產的第二次開發，是物業服務性功能的一種提升，物業管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業本體及其業主和使用人，最終服務于業主和使用人的。物業管理在小區公共設施保養維護、社區服務、小區建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯。

目前，上市物企在管面積規模增速及營收增速均在2021年末達到頂點，2022年半年報增速數據已明顯下探。結合2022年整體地產走勢，預計2023年上市物企的規模增速和營收增速數值可能低于中報。2021年末，上市物企在管面積增速達到頂點47.84%，2022上半年在管面積同比增速為29.44%。上市物企營收增速2021年底達到頂點44.3%，2022上半年增長勢頭下行，同比增速為27.9%。

隨著中國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。

從長期來看，增量市場向存量市場轉化，保障性住房等大力推進，物企需要關注從服務地產企業為主，到新增渠道多元化的轉變趨勢。從追求規模、速度的增長，到關注利潤的增長。從多元業務探索到明晰自身能力圈，錨定長期發展戰略。依托拓展力、服務力、運營力的綜合能力提升，走有質量的增長道路。

隨著中國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。

物業管理行業市場規模持續增長

我國的城鎮化發展自20世紀80年代以來逐步加快，城鎮化率已從1980年的19.4%提高到2021年的64.7%。城鎮化水平的提升帶動了住宅、辦公、商業等各種現代化物業數量和面積的急劇增加，亦使得規范化物業管理的需求隨之擴大。

此外，人均可支配收入的增加亦推動物業管理行業的快速發展。一般來說，人均GDP超過3,000美元時，居民消費結構將發生轉變，服務性消費占比提升，耐用消費品需求增速放緩，而我國人均GDP已于2017年度超過8,500美元，2013-2021年的城鎮居民人均可支配收入年復合增長率達到8%左右。隨著我國邁入消費升級時代，居民消費和企業消費將更加注重品質和服務體驗。結合各類型物業所提供工作、活動場所的功能，使用者關注的空間品質不僅反映在面積上，也同時包括功能實現及服務水平。在此背景下，高品質的物業管理服務受到越來越多客戶的青睞。

國家發改委等部門印發《近期擴內需促消費的工作方案》，指出要推動物業服務線上線下融合發展，搭建智慧物業平臺，推動物業服務企業對接各類商業服務，構建線上線下生活服務圈，滿足居民多樣化生活服務需求?！边@是國家層面第一次把物業管理納入擴內需的核心領域，也是政策層面第一次明確鼓勵物業管理公司依托科技賦能，開展社區增值服務。

相應的物業管理行業的集中度也持續增強，強者恒強的格局愈加凸顯。物業管理行業是一個“大行業、少龍頭”的行業，專業壁壘低，但想要做出色卻很難。近幾年，在資本市場紅利期的加持下，物業管理行業實現了迅猛的增長，依托資源、背景和自身的能力的差異，頭尾部物企之間的差距也進一步拉開，行業馬太效應加劇。根據克而瑞物管數據，物業管理行業企業數共有20余萬家，截至2022年底，預計30余家物企在管面積超過1億平方米，近20家物企在管面積超過2億平方米，行業中更多的則仍為一般中小物企，行業的長尾現象長期存在，但頭部物企的格局基本形成。

本報告由中研網撰寫揭示了市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

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