河北保定部分房型解除限購 房地產開發(fā)商行業(yè)怎么樣 房地產行業(yè)產業(yè)鏈分析

• 2021年12月10日 zengyan來源：互聯(lián)網 1185 76
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政府試圖控制的是金融風險，而不是住宅的價格。中國房地產開發(fā)商的商業(yè)模式涉及到通過大筆借款收購土地和建造公寓，這一過程通常需要三年才能完成。河北保定部分房型解除限購，這意味著環(huán)京樓市或出現松動。。

政府試圖控制的是金融風險，而不是住宅的價格。中國房地產開發(fā)商的商業(yè)模式涉及到通過大筆借款收購土地和建造公寓，這一過程通常需要三年才能完成。

河北保定部分房型解除限購

12月初，河北保定有開發(fā)商掩飾不住自己的興奮之情，大張旗鼓地宣布“不限購!”一份房地產廣告顯示，這里的不限購指的是“超低能耗住宅不限購”。

經過一番查找，在保定市住房和城鄉(xiāng)建設局官網上找到了這份文件，仔細研讀之后發(fā)現，其中重磅表述極多。比如，購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購政策的限制。從更大程度上說，這意味著環(huán)京樓市有區(qū)域出現了有條件松限。

11月30日，保定市發(fā)布《保定市全面推進被動式超低能耗建筑產業(yè)發(fā)展實施方案》。此次政策明確對被動房取消限購、限價政策，值得行業(yè)關注。

《方案》顯示，對被動式超低能耗建筑商品房項目，取消銷售價格限制。購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購政策的限制(注：根據保定的限購政策，外地戶籍過去需要3年社保才能認購)。

同時，提出強化預售資金監(jiān)管和節(jié)點把控。采用被動式超低能耗建筑技術建造的項目，可調低預售資金重點監(jiān)管比例(數額)，增加撥付節(jié)點或對預售資金實行前移一個節(jié)點進行撥付，預售資金重點監(jiān)管資金數額降低20%。

此次保定的政策，說明從房屋去庫存和銷售的角度看，存在地方上的取消限購操作。近期市場壓力較大，關于限購取消的討論比較多，但全國范圍內并沒有城市真正公開取消。

河北保定房地產市場發(fā)展現狀

2021年11月，保定主城區(qū)獲取4個預售證，涉及3個項目，多個企業(yè)及項目開展以“雙十一”為主題的營銷讓利活動，整體來看保定房地產市場在宏觀調控政策觸底轉向、房企發(fā)債逐步回歸正軌、信貸邊際放松、房貸利率邊際改善等影響下，主城區(qū)銷售規(guī)模企穩(wěn)回升。

土地方面全市推出18宗宅地(含綜合)，成交7宗;主城區(qū)推出3宗宅地(含綜合)，成交2宗，均底價成交，成交地塊多為安置區(qū)項目用地及解遺項目用地。

保定房地產企業(yè)銷售情況分析

2021年1-11月份保定房地產企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計銷售金額為223.5億元，隆基泰和、愛情地產、華中集團包攬了保定1-11月銷售金額與銷售面積前三甲。

銷售額方面，隆基泰和1-11月以93.8億元的銷售業(yè)績位列銷售金額榜冠軍;愛情地產以41.8億元的銷售業(yè)績位列第二名;華中集團19.3億元列居第三名。

銷售面積TOP10企業(yè)合計銷售面積218.2萬平，隆基泰和、愛情地產、華中集團，銷售面積分別為85.2萬平、53.2萬平、14.5萬平。另外，TOP10房企銷售門檻值為6.8億元/7.2萬平。

中央強調“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險底線。2021年以來，中央始終堅持“房住不炒”的定位，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”為目標，近期中央和各部委結合十九屆六中全會精神，再次強調保持“房住不炒”基調和“三穩(wěn)”目標不變。

近年來,房地產行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、政策監(jiān)管持續(xù)、融資渠道收緊,房企從高速增長向高質量增長轉變。

房地產開發(fā)商行業(yè)怎么樣

據中研普華產業(yè)研究院出版的《2020-2025年中國房地產開發(fā)商深度研究與十四五企業(yè)投資風險預測報告》統(tǒng)計分析顯示：

房地產開發(fā)商表面看起來衣光亮麗，但實際上都是靠杠桿開發(fā)支撐起來的，房地產行業(yè)最典型的一個特點就是高負債，高周轉。

在房地產整體行業(yè)比較景氣的背景之下，在融資環(huán)境比較樂觀的情況下，房地產開發(fā)商這一套還能夠玩得通，但是一旦房地產行業(yè)下行了，融資渠道又被堵上了，就隨時可能出現債務風險。

大多數房地產企業(yè)負債率都非常高，光靠短期的經營利潤根本沒法償還這些債務，只能通過不斷的融資來實現債務的延續(xù)。

近年來，我國加大對房地產行業(yè)的管控力度，融資已經沒有以前那么容易了，特別是在三道紅線壓力之下，很多企業(yè)融資渠道越來越小，這時候只能依靠自身的造血來償還債務，如果自身的資金回籠不樂觀，就會面臨很大的壓力。表面看房地產公司每年都可以回籠很大資金，但這些資金其實很快就會花出去的。

開發(fā)商需要花錢的地方非常多，更關鍵的是開發(fā)商手頭上的錢很多都是借別人的，并不是他們自己的錢，既然是借別人的錢，那到期之后你就必須償還。償還這些債務有兩種方式，一種是依靠自己的經營利潤去償還，還有一種是通過外部借貸，比如發(fā)行企業(yè)債或者向銀行貸款、發(fā)行理財產品等融資。一旦融資的渠道受限了，沒法從外部融資就有可能導致資金鏈斷裂，到時就很容易出現債務違約，甚至連幾億元都還不上。

機構表示，在政策支持滿足購房者合理住房需求背景下，按揭貸款投放將持續(xù)加速，更多企業(yè)可以得到境內債券市場融資機會。房地產行業(yè)金融風險外溢將告一段落，大多數公司將可以和經營管理混亂、盲目多元化的恒大區(qū)分。

預計2022年全年商品房銷售額前低后高，全年小幅下降6%，預計房地產開發(fā)投資增速逐漸恢復，全年增長1%以上。

地產政策有邊際改善，但開發(fā)企業(yè)彈性卻整體不足。歷史上看，開發(fā)企業(yè)的彈性主要來自房價上漲帶來的盈利提升彈性，市場集中度提升帶來的規(guī)模經濟彈性。

機構認為，銷售有望在明年3月恢復，但政策(主要只在金融領域)松緊適度和房住不炒的主基調不變，意味著開發(fā)企業(yè)缺乏價格彈性。預計大多數開發(fā)企業(yè)市場一致預期的盈利預測有下調空間，個別公司甚至有很大的下調空間。

房地產行業(yè)：復蘇 產業(yè)鏈彈性好于開發(fā)商

產業(yè)鏈公司可能是這輪復蘇的主要受益者，穩(wěn)住建設開發(fā)和交付的規(guī)模，意味著建筑工程和材料的總需求好于市場此前預期。2022年財政政策預計更加積極主動，對沖房地產市場下行，也增加了相關產品和服務的需求。避免金融風險外溢，意味著產業(yè)鏈企業(yè)的壞賬總體上進入可控范圍(但仍會長期存在)，也意味著一部分開發(fā)企業(yè)持股的產業(yè)鏈公司，被迫的股東減持高潮也會過去。

開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，產業(yè)集中度開始下降，則意味著服務商和供應商的話語權有所提升。更重要的是，一場大考過后，產品具備競爭力，品牌具備影響力的企業(yè)競爭優(yōu)勢更為明顯，產業(yè)鏈各細分領域的市場集中度提升可能加速。

12月6日，社科院《經濟藍皮書：2022年中國經濟形勢分析與預測》指出，當前，部分房地產企業(yè)債務問題較為突出，正處在應對和化解之中。需要引起重視的是，積極推動房地產業(yè)“軟著陸”，既要防止土地拍賣頻繁流標、熱點城市供地不足導致后期房價大漲，又要防止四、五線城市房價過快下跌引發(fā)連帶風險。

這就為調控提出了更高的問題，既要堅持房住不炒，嚴防死守調控底線，又要因城施策、分類調控，具體問題具體分析。這個度就成了考驗調控的最重要問題。

房地產行業(yè)產業(yè)鏈分析

周二，受央行降準消息影響，地產、建材、家居等板塊集體拉升，券商、保險等大金融板塊也延續(xù)強勢。但高景氣賽道股集體下挫，鋰電產業(yè)鏈、半導體板塊領跌，滬深兩市個股跌多漲少。

截至收盤，A股主要股指走勢分化，上證指數報3595.09點，漲0.16%;科創(chuàng)50指數跌1.16%;深證成指、創(chuàng)業(yè)板指分別下跌0.38%、1.09%。

地產產業(yè)鏈集體走強高景氣賽道股持續(xù)調整

昨日，A股地產板塊掀漲停潮，中南建設、濟南高新、新黃浦等多股漲停，陽光城、新城控股等跟漲。在地產股帶動下，建筑建材、家居等板塊也表現活躍。蒙娜麗莎漲幅超6%，東方雨虹、帝歐家居、旗濱集團等漲幅居前。港股方面，地產建筑概念也大幅走強，融創(chuàng)中國上漲超16%，中國奧園、旭輝控股集團等跟漲。

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  2020-2025年中國房地產開發(fā)商深度研究與十四五企業(yè)投資風險預測報告

  房地產開發(fā)是指從事房地產開發(fā)的企業(yè)為了實現城市規(guī)劃和城市建設（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設等行為的總稱。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分...

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