長租公寓市場供需旺季 長租公寓企業探尋發展新路徑

• 黃江 2023年3月7日 來源：新浪 411 20
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2023年，上海長租公寓市場將迎來量質齊升，運營房源總量有望達到18.9萬套，較2022年增長75%，將為新市民、青年人群體提供更多元的租賃房源。

長租公寓的租客以年輕人為主，社交意愿強烈。最新上線的魔方文創商城，不僅有衛衣、環保袋等公寓周邊，還吸引多家消費品牌入駐，售賣小家電、預制菜等商品。今年，他們還會和文化品牌聯名呈現脫口秀、劇本殺等線下活動。

長租公寓市場供需旺季 長租公寓企業探尋發展新路徑

長租公寓市場已邁入“快速成長期”。2023年，上海長租公寓市場將迎來量質齊升，運營房源總量有望達到18.9萬套，較2022年增長75%，將為新市民、青年人群體提供更多元的租賃房源。保障性租賃住房加速入市，長租公寓企業深度轉型，發力打造增值服務，讓租賃市場供需兩旺。

畢業季和春節后是傳統租房的兩大旺季。南京西路一家門店的房產經紀人官蘊說，近兩周，隨著越來越多的求職者來到上海，租賃需求明顯增加：“上一周的帶看在三十多組，成交10單。同比去年年底的市場，提升了百分之二三十。主要的租客來源就是周邊寫字樓的一些上班族。”

根據上海鏈家數據監測，目前本市租賃市場正在復蘇，2月份租賃成交量和去年同期基本持平，租金價格平穩。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾說：“對比去年下半年以來，整體租賃市場成交偏冷的情況，目前租賃市場的恢復是非常好的。之后我們覺得成交量整體會比較活躍。”

租賃供給端的競爭，已呈現紅海之勢。除了個人房源迅速放量以外，近年來各地政府都在搞保租房項目;民間資本在收儲房源，搞長租公寓;即便是城中村，也告別了低水平的“散租模式”了，基本是“二房東”主導，打品質牌;前幾年紅火的公寓市場，也進入租賃賽道了。

上海長租公寓項目建設狀況

2022年，上海長租公寓市場承受了租賃放緩等多方面壓力，在經濟活動逐漸恢復后，在建項目加緊建設，加速入市的步伐。據仲量聯行統計，2022年底，上海運營的集中式長租公寓項目約369個，租賃房源達10.8萬套，平均入住率達86.3%，展現出較強韌性。

長租公寓項目主要分布在地鐵沿線，且靠近辦公區域、產業園區或高校。以上海環線為例，長租公寓租賃房源在外環外占比為54%，內環內占比8.9%。各環線項目租金呈階梯式分布，截至2022年第四季度，地處內環以內項目平均月租錄得229元/平方米，內中環間和中外環間的項目月租分別錄得201元/平方米、153元/平方米，外環外的項目平均月租則錄得121元/平方米。

2022年也是上海長租公寓大宗交易元年，各類內、外資投資者入場交易，成交額近60億元。在2022年完成的74單大宗商業地產交易中，有15單為長租公寓項目，成交單數占比超過20%。比如，2022年，全球最大另類資產管理公司之一的博楓資產管理聯手翰同資本收購了位處楊浦區新江灣城板塊的嘉譽云景項目，計劃將提供約560間房源，定位中高端租賃住宅市場，這也是博楓在中國的第一個租賃住宅項目;領盛成功從朗詩青杉資本手中收購了位于上海楊浦區的獨棟辦公樓黃興大樓，將其著力改造為長租公寓。

在投資策略上，具有改造潛力的機會型物業尤其受到長租公寓投資人的青睞，增值型投資交易占總交易額的75%，而穩定型僅占25%。長租公寓投資人對于項目區位的投資偏好趨于多樣化，上海各環線長租公寓的成交比例均勻分布。

根據中研普華研究院《2023-2028年主題公寓行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》顯示：

2023年，上海長租公寓市場將迎來更多優質項目的加快入市，呈現出規模化、社區化和品質化等特點。仲量聯行預計，2023年，上海在運營長租公寓總存量將達到18.9萬套，較2022年增長75%;2023-2025年，上海將迎來17.3萬套新增租賃房源入市，其主要來源為R4租賃住宅地塊上的項目加速建設和入市的項目。仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀舉例說道，作為上海城區內首個大體量租賃社區，耀華國際社區將面向市場提供2212套租賃房源，同步設置約兩萬平方米的多功能公共活動空間，包含文化運動、教育培訓、餐飲零售、超市便利、生活服務等業態，有望成為上海世博板塊的一大熱門商業街區。

隨著社會及經濟活動回暖，長租公寓租賃需求及運營表現將穩步回升并持續增長。各類存量物業，如閑置工業廠房、老舊酒店等都將有機會被改造為長租公寓。同時，目前，4單保障性租賃房公募REITs產品成功發行，為長租公寓投資人開辟了新的退出路徑，或將受到更多投資人關注。

2023年長租公寓市場將迎來量質齊升

仲量聯行預計，2023年市場將迎來更多優質長租公寓項目的加快入市，長租公寓市場將呈現出規模化、社區化和品質化的特點，今年上海在運營長租公寓總存量將達到18.9萬套，較2022年增長75%。

隨著R4租賃住宅地塊上的項目加速建設和入市，仲量聯行預計2023-2025年間上海將迎來17.3萬套新增租賃住房入市，其主要來源為R4項目。其中，作為上海城區內首個大體量租賃社區，耀華國際社區將于2023年面向市場提供2212套租賃房源，有望成為上海世博板塊的一大熱門商業街區。仲量聯行預計，2023年長租公寓市場將迎來更多品質項目的面市。

我國長租公寓市場已邁入“快速成長期”的嶄新階段，包括本市在內的重點一、二線城市的市場迎來更多參與者并呈現多元化的產品和租賃客群特點。

據統計，僅2022年上半年，全國知名長租公寓品牌企業擁有的總房源數量已超過2020年全年的數量。盡管2022年長租公寓市場整體承受了疫情影響、租賃放緩等多方面壓力，但在下半年經濟活動逐漸恢復后，眾多長租公寓項目加速入市。同時隨著越來越多的專業資金涌入長租公寓投資市場，投資交易量也迅速增加。專業人士分析指出，在國家加快建立“租購并舉”住房制度的大背景下，長租公寓的政策紅利有望繼續釋放。隨著租賃住房產品的普及和租賃住房消費方式逐漸為大眾接受，加上產品力的進一步提升，長租公寓對青年白領客群的黏性有望增強，并將吸引更多家庭租戶、企業中高層人才等客群。目前受歡迎的長租公寓地段特點突出，主要分布在地鐵沿線，靠近繁華商圈、成規模的辦公樓群、產業園區或高校區。

在國家“盤活存量資產”政策的引導下，今年以來，業內紛紛看好各類存量物業，如閑置工業廠房、老舊酒店等被改造為長租公寓。業內預計2023年市場將迎來更多優質長租公寓項目的加快入市，長租公寓市場將呈現出規模化、社區化和品質化的特點。

《2023-2028年主題公寓行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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