6月份商品住宅銷售價格 2023中國商品房銷售面積約13億平方米

• 黃江 2023年7月16日 來源：新浪 973 61
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6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平;二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

6月份，我國一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲，環(huán)比持平，二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比有漲有降。

6月份商品住宅銷售價格

國家統(tǒng)計局7月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，各線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平或略降、二手住宅環(huán)比下降;各線城市新建商品住宅銷售價格同比有漲有降、二手住宅同比下降。

6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平;二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴大0.3個百分點;二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有31個和7個，比上月分別減少15個和8個。

新建商品住宅銷售價格與上月相比上漲較多的城市有長春上漲0.5%，上海、杭州、?？?、銀川、襄陽上漲0.4%。二手住宅方面，與上月相比，贛州上漲0.3%，成都、西寧、三亞上漲0.2%?？梢园l(fā)現(xiàn)，住宅銷售價格依然上漲的城市不再集中在一線等熱點城市。

中國商品房銷售面積約13億平方米

今年全年中國商品房銷售面積約13億平方米，未來兩年，商品住宅年均銷售面積大致在10億平方米至12億平方米區(qū)間，市場仍有機會。

中指研究院當日發(fā)布《2023上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)&下半年趨勢展望》。報告認為，當前購房者置業(yè)情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。

今年上半年，中國房地產(chǎn)市場先升后降，重點100城新房累計銷售同比增長11%。值得注意的是，進入二季度后，市場復蘇動能進一步減弱，6月商品住宅周均成交規(guī)模降至2月以來低位?？傮w而言，報告認為，今年全年宏觀經(jīng)濟料穩(wěn)步恢復，下半年房地產(chǎn)市場恢復仍有波折，預計今年全年中國商品房銷售面積降至約13億平方米。2021年和2022年這一數(shù)據(jù)分別為近18億平方米和13.58億平方米。

2023年是“十四五”規(guī)劃中承上啟下的關(guān)鍵一年?；仡櫋笆奈濉鼻鞍氤蹋?021年至2023年5月，中國商品住宅銷售面積合計約31億平方米，占該機構(gòu)此前對“十四五”商品住宅銷售面積預測總量的約50%。

經(jīng)歷前兩年的較大起落后，黃預計“十四五”后半程，市場將逐漸回歸常態(tài)，未來兩年商品住宅年均銷售規(guī)?；蚪抵?2億平方米以下。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報告》顯示：

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局宣布，對2022年11月份發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱“金融16條”)中有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

政策“續(xù)期”為房地產(chǎn)恢復注入確定性

政策適用期限延長主要涉及兩方面內(nèi)容，一是延長房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期，可不調(diào)整貸款分類;二是向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類，新發(fā)放配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員予以免責。與之前的“金融16條”相關(guān)政策規(guī)定期限相比，均延長了一年半時間。

在三季度房企償債高峰到來之前，管理部門及時推出“續(xù)力”舉措，針對性很強，有助于遏制房地產(chǎn)行業(yè)風險擴散，加快風險出清進程，促進市場企穩(wěn)。

一方面，金融機構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，可為保交樓提供有力支持。

經(jīng)過近一年的協(xié)調(diào)努力，項目交付量持續(xù)上升，這是積極信號。但項目停工、樓盤交付延期乃至爛尾，背后往往是巨量資金、錯綜復雜的債務關(guān)系，牽一發(fā)動全身，解決起來并不容易。因此，需要保持政策穩(wěn)定，以便緩解壓力，化解問題。

延長上述兩項金融政策適用期限，可進一步打消金融機構(gòu)的顧慮，改變其“不敢不愿”向部分出險房企貸款的情況，鼓勵其繼續(xù)向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放配套融資，確保出險項目專款專管，順利建設施工，順利完成交付。

另一方面，可進一步引導增量資金入場，幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復“造血”功能，防止行業(yè)風險進一步擴散。

當前，銷售市場下行，若融資渠道再遇阻，很可能形成“兩頭堵”的流動性緊張局面，進而導致出險面擴大。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，當前房企債券存量余額約2.9萬億元，一年內(nèi)到期余額為9277.4億元，今年7月份、9月份到期債券余額均超900億元。面對三季度償債高峰，亟須增量資金入場，構(gòu)建起新的資金供需平衡。

延長上述兩項金融政策適用期限，可以為增量入場資金添加“融資安全回收”的確定性系數(shù)，減緩金融機構(gòu)、承接交付企業(yè)等各方主體的資金壓力，引導其在保交付上投入更多資金，進一步提升專項借款配套融資的落地效果。更重要的是，有融資性現(xiàn)金流入，可為相關(guān)房企預留更多調(diào)整空間，助其保證順利交付，提升品牌信用度，進而恢復“造血”能力，維持正常運轉(zhuǎn)。

當然，房地產(chǎn)風險市場化出清，不是一朝一夕能夠完成的，仍需加強政策協(xié)調(diào)，促進市場力量各顯其能，盡快完成重整。希望政策之手和市場之手協(xié)調(diào)發(fā)力，助力“保交樓”快速落地，修復市場預期，促進市場企穩(wěn)回升。

2022年以來，特別是今年上半年房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)發(fā)生了明顯的改變。比如，新增人民幣貸款中房地產(chǎn)貸款占比，從最高峰的46%下降到2022年的3.4%，今年一季度為6.3%;比如，2022年以來，居民戶貸款(約80%的部分與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián))在新增貸款中占比在16%-19%，今年上半年為18%，遠低于2015年到2021年30%-40%的比例;2022年以來，開發(fā)商到位資金中銀行貸款占比6.4%，遠低于2015-2021年9.6%的均值。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，著意告別舊發(fā)展模式，以及央行強調(diào)的“供求關(guān)系深刻變化”的當下，上述房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比下降，可能就是趨勢性的，而不是周期性的。再加上，風險出清也是必然趨勢，意味著行業(yè)快速發(fā)展(特別是高周轉(zhuǎn)時期)過度占用金融資源的局面改觀。因此，房地產(chǎn)長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策，比如對流入房地產(chǎn)的貸款實施規(guī)模和比例“雙控”，推行貸款集中度管理，嚴格實施差別化信貸政策等，其意義和必要性或許下降了。

同時，近期商品房市場進一步下滑，1-5月全國商品房銷售面積創(chuàng)下2015年以來8年新低。而且，在供需兩方預期均明顯、持續(xù)走弱的帶動下，商品房成交量價進入相互拖累的下行通道。一方面，這會導致銀行業(yè)整體資產(chǎn)質(zhì)量下行，因為房地產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)40%的銀行貸款。而且，由于抵押物價值持續(xù)下行，導致基于地產(chǎn)抵押的信用活動收縮，對實體經(jīng)濟投資和消費造成沖擊;另一方面，商品房成交量價下跌，也給保交樓、保民生、保穩(wěn)定造成掣肘。

因此，央行此番表態(tài)，目的是向市場傳達一種信號，即金融管理部門不會容忍房地產(chǎn)無序下行，不會容忍資產(chǎn)價格過快下跌引發(fā)的連鎖反應。同時，央行將基于房地產(chǎn)新發(fā)展階段、新的供求形勢，對過去過熱時期布局的一攬子政策做評估和調(diào)整，其目的一方面是適度恢復金融支持，恢復房地產(chǎn)在激活信用活動方面的“金融加速器”效應，從而對沖行業(yè)無序下行。另一方面，金融資源支持盤活存量，助力保交樓、保民生、保穩(wěn)定，助力行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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