公寓及商業(yè)關(guān)注度攀升 公寓行業(yè)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)分析

• 吳澳燕 2023年10月18日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1023 65
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城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國(guó)內(nèi)如此龐大的公寓市場(chǎng)，將會(huì)給公寓的多元化發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國(guó)內(nèi)如此龐大的公寓市場(chǎng)，將會(huì)給公寓的多元化發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

近年來，針對(duì)機(jī)構(gòu)化住房租賃市場(chǎng)的政策支持力度逐步加大，行業(yè)規(guī)范不斷理清，運(yùn)營(yíng)質(zhì)量日益受到市場(chǎng)各方重視。集中式長(zhǎng)租公寓憑借產(chǎn)權(quán)集中、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和管理、配套設(shè)施和服務(wù)完善等優(yōu)勢(shì)，日漸成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)。

最新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度北京大宗交易市場(chǎng)共錄得成交323億元，已超2022年全年成交額，市場(chǎng)逐漸回暖。同時(shí)，前三季度成交39宗，創(chuàng)5年同期新高，已超去年全年成交數(shù)，市場(chǎng)活躍度高。單宗成交金額為8.1億元，近5年北京市場(chǎng)單宗成交金額呈下降趨勢(shì)，前三季度有60%的大宗交易成交金額在5億元以下。

值得關(guān)注的是公寓業(yè)態(tài)(含計(jì)劃改造成公寓的項(xiàng)目)均為投資類買家成交，約占前三季度投資類買家成交宗數(shù)的1/3;司法拍賣成交宗數(shù)明顯上升，今年前三季度司法拍賣成交15宗，占前三季度總成交數(shù)的38.5%;買賣雙方均由內(nèi)資主導(dǎo)，今年前三季度全部成交宗數(shù)中僅有2宗為外資買家，其余均為內(nèi)資買家，全部成交交易的賣方均為內(nèi)資。

戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理劉兵指出，投資機(jī)構(gòu)持續(xù)關(guān)注可發(fā)性公募REITs的資產(chǎn)，該類資產(chǎn)迎來新風(fēng)口;隨著資產(chǎn)售價(jià)預(yù)期持續(xù)下調(diào)以及貸款利率下行，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)已浮現(xiàn)，城市核心資產(chǎn)投資價(jià)值凸顯，值得投資人關(guān)注。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)公寓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》顯示：

公寓，公共寓所，分為商業(yè)公寓和職工公寓。是一種商業(yè)或地產(chǎn)投資中的居住形式，外形一般中規(guī)中矩，每層樓內(nèi)有若干個(gè)套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對(duì)外租賃之用。商業(yè)公寓指旅店賓館或別墅，可以自用也方便對(duì)外租賃，空間大小適當(dāng)、布局規(guī)范緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。

公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居住;還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

公寓行業(yè)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)分析

在資本市場(chǎng)上，基于租賃基本面、資產(chǎn)流動(dòng)性和可規(guī)模化三個(gè)方面的推動(dòng)，集中式長(zhǎng)租公寓正在成為最具成長(zhǎng)性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)類別之一。

人口趨勢(shì)、購房門檻、政策導(dǎo)向以及年輕一代居住觀念變化是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的四大驅(qū)動(dòng)力。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的平均入住率分別達(dá)到89%、93%和96%，長(zhǎng)租公寓所承載的“剛需”依然韌性十足，具有抗周期性的特點(diǎn)。

近年來長(zhǎng)租公寓成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資的新熱點(diǎn)之一。2020年以來，全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗投資加速增長(zhǎng)，共錄得13宗交易，累計(jì)金額達(dá)100億元，超過此前五年的交易總額。其中上海和北京是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關(guān)大宗交易中的占比超過90%。

從投資者的角度來看，隨著中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)步入快速成長(zhǎng)期，強(qiáng)勁的租賃需求、穩(wěn)定的投資收益和資產(chǎn)流動(dòng)性的不斷增強(qiáng)讓此類資產(chǎn)的吸引力進(jìn)一步提升。

根據(jù)仲量聯(lián)行問卷調(diào)研結(jié)果，超九成投資機(jī)構(gòu)計(jì)劃在未來三年開啟或追加長(zhǎng)租公寓投資。而在發(fā)展模式上，重資產(chǎn)收購依然是主流，95%的投資機(jī)構(gòu)選擇購買存量資產(chǎn)，同時(shí)投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和租賃資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等模式也開始嶄露頭角。

在運(yùn)營(yíng)方面，62%的投資機(jī)構(gòu)會(huì)選擇委托成熟的長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目以確保產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。不過，據(jù)統(tǒng)計(jì)，55%的投資機(jī)構(gòu)在收購項(xiàng)目后會(huì)選擇開發(fā)自有品牌并由內(nèi)部團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，另有29%的投資機(jī)構(gòu)選擇由第三方團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)其自有品牌，顯示出打造自有品牌將成為行業(yè)新趨勢(shì)。

中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正加速進(jìn)入機(jī)構(gòu)化的時(shí)代。其預(yù)計(jì)，2030年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套。目前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)體量近6000萬套，而機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓滲透率尚不足2%，與美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)50%以上的機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)公寓滲透率相比，提升潛力巨大。

在近幾年的加速發(fā)展后，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資已經(jīng)逐漸摸索出一套較為成熟的流程。從選址測(cè)算、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)到運(yùn)營(yíng)管理的可復(fù)制、標(biāo)準(zhǔn)化路徑將幫助投資者建立規(guī)模化的資產(chǎn)組合，并由此實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益和品牌溢價(jià)。

本報(bào)告將幫助公寓行業(yè)企業(yè)、科研單位、銷售企業(yè)、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解行業(yè)當(dāng)前最新發(fā)展動(dòng)向，及早發(fā)現(xiàn)行業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)點(diǎn)，增長(zhǎng)點(diǎn)和盈利點(diǎn)……，前瞻性的把握行業(yè)未被滿足的市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，形成企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場(chǎng)，牢牢把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)公寓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)公寓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

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