海南房地產行業發展態勢 海南房地產行業未來如何發展

• 吳澳燕 2023年5月9日 來源：百度 中國經濟時報 286 11
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隨著全島封關進入運作倒計時，海南樓市發展進入新階段。近年來，中央賦予海南建設全面深化改革開放試驗區、國家生態文明試驗區、國際旅游消費中心、國家重大戰略服務保障區“三區一中心”的重大使命，凸顯海南在全國發展大局中的重要地位。值得關注的是，海南高質量發展

海南在開啟自由貿易港建設前后，為防止房地產市場投機炒作和擺脫經濟發展對房地產的過度依賴，實施了“全域限購”等一系列房地產調控政策。2018年4月13日，黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。據人民日報2023年3月31日報道，海南加快推進國際旅游消費中心建設，高端購物、醫療、教育三大境外消費回流逐漸成為自貿港的“金字招牌”。其中，離島免稅銷售額5年銷售總額超1300億元。

隨著全島封關進入運作倒計時，海南樓市發展進入新階段。近年來，中央賦予海南建設全面深化改革開放試驗區、國家生態文明試驗區、國際旅游消費中心、國家重大戰略服務保障區“三區一中心”的重大使命，凸顯海南在全國發展大局中的重要地位。值得關注的是，海南高質量發展取得明顯成效，基本擺脫了房地產依賴癥。未來，海南改革開放、經濟發展和自貿港建設還將進一步影響樓市

海南封關運作和自貿港建設將對房地產市場產生一定的積極影響，將促進樓市價值提升。一方面，海南土地供應將會進一步減少，海景房等稀缺性將會增加，房價或將會出現穩步上漲態勢;另一方面，海南島將會吸引更多外國投資者和旅游者的到來，這也將在一定程度上推動海南房地產市場發展，增加房產價值。海南自貿港建設將極大提高海南市場的消費力，商業物業規模擴容，這對商辦物業開發商而言是不錯的機遇。

海南房地產行業發展態勢

4月24日，海南省統計局公布了2023年3月統計月報。從數據中可以看到，2023年一季度，海南全省房屋銷售面積178.57萬㎡，銷售額312.8329億元，房屋銷售均價約為17518.78元/㎡。與去年同期相比，過去三個月房屋銷售量增加了6.1%，銷售金額增加了9.4%，房屋均價上漲了3.13%。

在固定資產投資方面，今年1~3月份，海南房地產開發投資約為299億元，較上年同期增長了4.8%。但從分市縣房地產開發投資情況來看，海口經濟圈增長了18.5%，另外兩大重要經濟圈：三亞經濟圈和儋洋經濟圈增長均為負數，分別為-12%和-14.4%。

日前，海南機場發布2022年年度報告。數據顯示，海南機場2022年實現營業收入47億元，同比增長3.89%，其中房地產業占比44.11%，機場業務占比22.22%，物業管理業務分部占比15.16%，免稅與商業業務占比5.74%;歸屬于上市公司股東的凈利潤18.56億元，同比增長300.68%。

海南機場自持6個地產商業項目(不含機場商業)，可租面積約40.35萬平米。旗下海口日月廣場有稅業務可租面積約24.73萬平米、免稅業務可租面積約5.70萬平米，綜合出租率75.9%。

從報告中可以看出海南機場的營收主要來源于房地產業務，同時靠賣地賺了20億元，但海南機場表示，未來逐步實現去地產化。

在海南，房地產曾“一業獨大”，投資和稅收最高時占該省固定資產投資和稅收的“半壁江山”。在鐵腕治理之下，海南的經濟發展不再依賴房地產，逐步構建與自貿港發展相適應的住房體系。“房地產是國民經濟發展的支柱產業之一，涉及上下游100多個行業，房地產市場的平穩健康發展對社會經濟發展有較大的促進作用。過去，海南房地產確實在國民經濟中占比較高，但通過近五年的調控，房地產在國民經濟中的比例已大幅下降，但對經濟社會影響也是巨大的，尤其是對房地產從業人員以及房地產產業鏈上的相關行業影響較大。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年海南房地產行業競爭分析及投資預測報告》顯示：

海南地勢為中部高四周低，中間高聳，呈穹窿山地形 ;屬熱帶海洋性季風氣候;陸地總面積3.54萬平方公里，管轄海域總面積約200萬平方公里。 ] 截至2022年，海南省轄4個地級市，5個縣級市、4個縣、6個自治縣。截至2021年，海南省常住人口1020.46萬人，比上年增加12.34萬。

2022年海南省省生產總值6818.22億元，按不變價格計算，比上年增長0.2%。分產業看，第一產業增加值1417.79億元，比上年增長3.1%;第二產業增加值1310.94億元，下降1.3%;第三產業增加值4089.49億元，下降0.2%。

全省固定資產投資比上年下降4.2%，其中工業投資增長33.0%，占固定資產投資比重較上年提高5.2個百分點。分行業看，制造業投資增長21.1%，電力、燃氣及水的生產和供應業投資增長49.8%，水利、環境和公共設施管理業投資增長21.2%。

海南房地產行業未來如何發展

4月份，海口商品住宅成交備案2207套，三亞商品住宅成交備案1263套，實現平穩增長。瓊海、萬寧、東方、臨高、昌江等濱海城市商品住宅和商辦產品成交備案也保持穩定增長。另據海南省統計局的數據，一季度海南省房屋銷售面積178.57萬平方米、房屋銷售額312.83億元，分別同比增長6.1%和79.4%，整體來看比較平穩。

2022年全省建筑業增加值545.60億元，比上年下降2.2%。全省具有資質等級的建筑企業單位343個，新增67個。本省資質內建筑企業全年房屋建筑施工面積1861.83萬平方米，增長9.5%;房屋建筑竣工面積449.49萬平方米，下降5.5%。本省資質內建筑企業實現利潤總額14.04億元，下降27.1%;上繳稅金14.39億元，下降28.1%。

目前，海南正在為2025年實現全島封關運作做準備，封關運作對于海南島的影響更多體現在中長期發展、對經濟貿易的整體帶動以及吸引人口流入等方面。而基于海南作為自由貿易港的發展愿景的實現，產業、經濟及貿易的發展對于島內的商業、辦公、產業地產的發展將構成一定利好，同時人口的流入也會對海南住宅市場的中長期發展構成一定支撐。

對于下一步海南房地產的發展，長期來看，海南仍將延續對房地產行業較為嚴格的調控政策，抑制投機需求、優化供給結構，進一步推動住房模式向“保障+市場”的雙軌制進行轉變;短期來看，需求端政策有望小幅優化，以支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

根據《海南自由貿易港建設總體方案》的規劃，海南自貿港將致力發展高新技術產業，并會積極發展旅游業、物流業、金融業，在開放舉措、產業政策、營商環境、優惠措施等方面的積極因素，都有利于產業園區、寫字樓以及商業、養老、文旅等主題地產的蓬勃發展。此外，目前海南基本擺脫房地產依賴癥，房地產市場調控成功闖關，未來有望保持房地產健康平穩發展，并成為房地產行業向發展新模式過渡的先行先試范例之一。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年海南房地產行業競爭分析及投資預測報告》。

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